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购房宝典系列一

黄静丽 发表于[2020-01-08]

购房宝典系列一


黄静丽律师   北京市盈科(深圳)律师事务所


一、阅读提示

在深圳建设社会主义法治先行示范区的大背景下,深圳二手房市场交易活跃。对于大宗房产交易,买方作为完全民事行为能力人,需要对自己的签字行为承担法律后果。在签约购房之前,必须全面的了解交易环节中需要注意的事项,防范交易常见风险,以下的每一点都是笔者通过参与的实务案件得出的风险把控经验。


二、购房资格

买方应当结合当地购房政策,综合考量户籍、社保、个税缴纳情况、婚姻状况、家庭已有房产状况等因素,核实自身是否具备购房资格。


如果买方自身没有购房资格,或是基于贷款及首付等方面考虑要求以他人名义购房,签订房屋买卖合同时,可以要求添加备注条款或是签署补充协议,明确约定卖方配合买方进行更名,特别要约定卖方具体配合买方进行更名的次数及条件。


、贷款资格

买方应当结合当地贷款政策,综合考量买方年龄、家庭已有贷款笔数及结清情况、征信状况、工资收入、银行流水、购房资金实力、拟购房产楼龄信息等,核查自身是否具备贷款资格。如果买方选择商业贷款和公积金贷款模式,需要根据上述要素核查自身配偶的贷款资格。


如果买方自身没有贷款资格,则需要参考买方没有购房资格时的做法,即在房屋买卖合同中约定卖方的更名配合义务。


四、产权状况

在签约之前,买方要核查出售房产的产权状况,比如房屋所有权人、是否查封、抵押登记情况及是否属于非市场商品房等特殊类房产(如人才房、绿本房、经济适用房、保障房、安居房等)。买方可以前往出售房产所在地的不动产登记中心进行口头查询


如出售房产属于夫妻共有财产的,签署房屋买卖合同时,卖方需要夫妻双方共同签约。如出售房产处于出租状态,需要确保卖方已经取得承租人的放弃优先购买权的书面声明


五、代理权限

对于出售房产有两个或以上共有产权人的,签署房屋买卖合同时,卖方需要所有产权人到场并签字;即使共有产权人存在夫妻、父母子女、兄弟姐妹等关系,在没有授权手续情形下也不能直接代签。若某个或某些共有产权人委托他人代签的,需要审查授权文件的真实性,核实受托人身份信息。


合同仅对签约的各方具有约束力,若存在部分共有产权人未签字,又未授权他人签署的,且事后不追认已签署房屋买卖合同效力,将导致出售房产因不具备继续履行的条件而无法完成交易进行变更过户。


六、签约提示

在签署中介版本房屋买卖合同之前,买方应当认真仔细阅读所有的合同条款,确保能理解并接受约定内容之后再签字,多页的买卖合同应加盖骑缝章或逐页签名;且应当买卖双方同时到场。无论如何,买方不得先签字而将合同空白内容由中介或卖方事后补充,更不能在空白A4纸上签字。


对于中介提供的佣金及必要费用确认书,要特别注意审查交易未能顺利进行情形下,买方需要承担的支付义务及违约责任;对于中介提供的交易节点确认书,要对照房屋买卖合同条款约定进行逐一检视,发现两者不相符的,应当要求统一。


七、资金监管

资金监管不是二手房交易的法定程序依据交易习惯生成的交易惯例。深圳二手房的资金监管包括定金和首期款,一般建议通过银行或第三方进行监管。对于资金监管协议,要特别注意审查约定的监管账户、监管期限及资金交付的条件等内容。不同银行的资金监管期限有较大差异,尤其是对于交易受阻时解除资金监管条件的约定,买方要根据自身交易实际情况选择监管银行,对于监管协议有异议的,必须在签约之前提出,并要求修改或签署补充协议或更换监管银行。


八、税费约定

房产交易一般标的金额较高,导致买方需要实际承担的税费金额也不少。签署房屋买卖合同时,必须明确税费的实际承担主体、“满五唯一”等情形下卖方配合申请税费减免的义务等。


要特别提醒注意的是,中介税费计算错误,不是解除房屋买卖合同的法定事由。房产交易税费是房产交易过程中产生的必要费用,相关税费的具体计算标准有明确的法律规定,且公之于众,出售房产约定的交易价格动辄几百万,买方作为完全民事行为能力人签订房屋买卖合同前理应对交易税费的计算标准有一定了解,并且对于税费,交易惯例是买卖双方约定全部税费由买方承担。如果买方认为其因中介计算税费存在过错而对其权益造成损害,其依法也应依照法律规定或按照其与中介的合同约定予以解决。买方直接解除其与卖方签署的房屋买卖合同,不具备法定事由和约定事由。


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